Question 1

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek in der Schweiz?

Accepted Answer

In der Schweiz benötigst du mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Davon müssen mindestens 10 % aus sogenannten «harten» Eigenmitteln stammen – also Ersparnisse, Säule 3a-Guthaben, Erbvorbezüge oder Schenkungen. Die restlichen 10 % können aus der Pensionskasse (2. Säule)  stammen.

Question 2

Was bedeutet Tragbarkeit bei einer Hypothek?

Accepted Answer

Die Tragbarkeit prüft, ob du dir die Hypothek langfristig leisten kannst. Die Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von ca. 5 %, den jährlichen Amortisationskosten und den Nebenkosten (1 % des Liegenschaftswerts). Die gesamten Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.

Question 3

Was ist der Unterschied zwischen Festhypothek und SARON-Hypothek?

Accepted Answer

Eine Festhypothek hat einen fixen Zinssatz für eine gewählte Laufzeit – das bietet Planungssicherheit. Die SARON-Hypothek basiert auf dem Schweizer Referenzzinssatz SARON und passt sich regelmässig an. Sie ist oft günstiger, birgt aber das Risiko steigender Zinsen.

Question 4

Was ist Tranchierung und wann ist sie sinnvoll?

Accepted Answer

Bei der Tranchierung wird die Hypothek in mehrere Teile (Tranchen) mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinsmodellen aufgeteilt. Zum Beispiel eine Tranche als Festhypothek und eine als SARON-Hypothek. Das verteilt das Zinsrisiko, kann aber die Flexibilität bei einem Bankwechsel einschränken.

Question 5

Wie funktioniert die Amortisation einer Hypothek?

Accepted Answer

Die 1. Hypothek (bis 65 % des Liegenschaftswerts) muss nicht zwingend amortisiert werden. Die 2. Hypothek (65–80 %) muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden. Es gibt direkte Amortisation und indirekte Amortisation (Einzahlung in eine Säule 3a, die als Sicherheit dient).

Question 6

Was ist der Unterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation?

Accepted Answer

Bei der direkten Amortisation zahlst du die Hypothek direkt zurück – die Schuld und damit der Zins sinken laufend. Bei der indirekten Amortisation zahlst du in eine Säule 3a ein, die der Bank verpfändet wird. Die Hypothek bleibt gleich hoch, du profitierst aber von Steuerabzügen auf die 3a-Einzahlung und die Hypothekarzinsen.

Question 7

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf einer Immobilie an?

Accepted Answer

Typische Nebenkosten: Handänderungssteuer (je nach Kanton 1–3 %), Grundbuchgebühren, Notariatskosten, allfällige Maklerprovisionen und Umzugskosten. Insgesamt solltest du mit 3–5 % des Kaufpreises rechnen. Dazu kommen laufende Nebenkosten wie Unterhalt, Versicherungen und der Eigenmietwert.

Question 8

Was ist der Eigenmietwert und wie wirkt er sich steuerlich aus?

Accepted Answer

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigenheimbesitzer versteuern müssen – basierend auf der Miete, die sie für ihre Liegenschaft erzielen könnten. Im Gegenzug können Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten von den Steuern abgezogen werden. Der Eigenmietwert liegt meist bei 60–70 % der Marktmiete. Zu beachten:  Ab dem 1. Januar 2029 gilt grundsätzlich keine Eigenmietwertbesteuerung mehr für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften. Jedoch können Kantone Zweitliegenschaften gesondert besteuert werden.

Question 9

Kann ich meine Pensionskasse für den Hauskauf verwenden?

Accepted Answer

Ja, im Rahmen der Wohneigentumsförderung (WEF) kannst du Geld aus der Pensionskasse als Eigenkapital einsetzen – entweder als Vorbezug oder als Verpfändung. Ein Vorbezug reduziert deine Altersleistungen und wird besteuert. Eine Verpfändung belässt das Guthaben in der PK, erhöht aber die Hypothek. Bis Alter 50 kannst du maximal das gesamte Guthaben beziehen.

Question 10

Wie finde ich den besten Hypothekarzins

Accepted Answer

Vergleiche Angebote von Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Wir können für dich die besten Konditionen verhandeln, da wir Zugang zu mehreren Anbietern haben. Auch kleine Zinsunterschiede machen über die Laufzeit einen grossen Unterschied.

Question 11

Was passiert mit meiner Hypothek bei der Pensionierung?

Accepted Answer

Viele Banken verlangen, dass die Hypothek bis zur Pensionierung auf maximal 65 % des Liegenschaftswerts reduziert wird. Die Tragbarkeit wird dann basierend auf dem Renteneinkommen (AHV + Pensionskasse) neu berechnet. Es lohnt sich, dies frühzeitig zu planen, um nicht unter Druck zu geraten.

Question 12

Kann ich meine Hypothek bei einem anderen Anbieter erneuern?

Accepted Answer

Ja, bei Ablauf der Festhypothek kannst du zu einem anderen Anbieter wechseln. Es empfiehlt sich, 6–12 Monate vor Ablauf Offerten einzuholen. Bei tranchierten Hypotheken bei derselben Bank kann ein Wechsel schwieriger sein. Forward-Hypotheken ermöglichen es, den Zins bis zu 2 Jahre im Voraus zu sichern.

Question 13

Was ist eine Forward-Hypothek?

Accepted Answer

Eine Forward-Hypothek sichert den aktuellen Zinssatz für eine Hypothek, die erst in Zukunft (z. B. in 6–24 Monaten) startet. Das ist sinnvoll, wenn du steigende Zinsen erwartest. Dafür zahlst du einen Forward-Aufschlag, der je nach Vorlaufzeit variiert.

Question 14

Wie wirken sich steigende Zinsen auf meine Hypothek aus?

Accepted Answer

Bei einer Festhypothek ändert sich nichts bis zum Ablauf der Laufzeit. Bei einer SARON-Hypothek steigen die monatlichen Kosten direkt mit dem Zinsniveau. Bei der Erneuerung einer Festhypothek können höhere Zinsen die monatliche Belastung deutlich erhöhen. Die Tragbarkeitsberechnung der Banken schützt davor, dass man sich übernimmt.

Question 15

Welche Hypothek eignet sich für mich – fest oder variabel?

Accepted Answer

Das hängt von deiner Risikobereitschaft und Finanzlage ab. Festhypotheken bieten Sicherheit und Planbarkeit – ideal für Familien und knappe Budgets. SARON-Hypotheken bieten Sparpotenzial bei sinkenden oder stabilen Zinsen, erfordern aber finanzielle Reserven für Zinssteigerungen.

Question 16

Was ist der Belehnungswert einer Immobilie?

Accepted Answer

Der Belehnungswert ist der von der Bank geschätzte Wert der Immobilie, basierend auf dem Kaufpreis und einer eigenen Bewertung. Die Bank nimmt den tieferen der beiden Werte (Niederstwertprinzip). Die maximale Hypothek beträgt 80 % dieses Belehnungswerts.

Question 17

Kann ich eine Hypothek als Selbstständiger erhalten?

Accepted Answer

Ja, aber die Anforderungen sind strenger. Banken verlangen in der Regel 2–3 Jahre Jahresabschlüsse und ein stabiles Einkommen. Mehr Eigenkapital (25–30 %) verbessert die Chancen. Einige Banken sind auf Selbstständige spezialisiert und bieten flexiblere Lösungen.

Question 18

Was passiert mit der Hypothek bei einer Scheidung?

Accepted Answer

Bei einer Scheidung muss geklärt werden, wer die Liegenschaft und die Hypothek übernimmt. Übernimmt ein Partner das Haus, muss die Tragbarkeit allein gegeben sein und der andere Partner aus der Solidarhaftung entlassen werden. Oft wird die Liegenschaft verkauft und der Erlös nach Abzug der Hypothek aufgeteilt.

Question 19

Welche Unterlagen brauche ich für einen Hypothekarantrag?

Accepted Answer

Typischerweise: Lohnausweise der letzten 3 Jahre, aktuelle Steuererklärung, Betreibungsauszug, Nachweis des Eigenkapitals, Grundbuchauszug, Liegenschaftsschätzung, Grundrisspläne und Fotos. Bei Selbstständigen zusätzlich Jahresabschlüsse und allfällige Geschäftspläne.

Question 20

Lohnt sich eine Hypothekarberatung?

Accepted Answer

Ja, besonders beim Erstkauf und bei der Erneuerung. Wir kennen den Markt, vergleicht Angebote mehrerer Anbieter und verhandelt bessere Konditionen. Schon ein Zinsunterschied von 0,2 % spart bei einer Hypothek von CHF 800'000 rund CHF 1'600 pro Jahr.

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