Tragbarkeitsanalyse
Sichere ab, dass deine Immobilie langfristig finanzierbar bleibt
Was bedeutet Tragbarkeit bei Hypotheken?
Die Tragbarkeit ist das wichtigste Kriterium bei der Hypothekenvergabe. Sie prüft, ob du dir die laufenden Kosten deiner Immobilie langfristig leisten kannst – auch wenn die Zinsen steigen.
Schweizer Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5-5%. Dazu kommen Amortisation und Nebenkosten. Diese gesamten Wohnkosten sollten maximal 33% deines Bruttoeinkommens betragen.
Deine Vorteile auf einen Blick
Finanzielle Sicherheit
Du kannst dir dein Eigenheim auch bei Zinsanstieg leisten
Klare Kalkulation
Transparente Berechnung aller Kosten
Zukunftsperspektive
Berücksichtigung von Lebensveränderungen
Risiken erkennen
Potenzielle Problemszenarien frühzeitig identifizieren
Bankakzeptanz
Optimale Vorbereitung für Kreditanträge
Reserven planen
Finanzielle Puffer für Unvorhergesehenes
Detailliertes Wissen
Die Tragbarkeitsformel
Die kalkulatorischen Wohnkosten setzen sich zusammen aus:
1. Kalkulatorischer Hypothekarzins: 4.5-5% auf die Hypothek (nicht der tatsächliche Zins) 2. Amortisation: 1% der 2. Hypothek (Anteil über 65% Belehnung) 3. Nebenkosten: 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr
Beispiel für eine Liegenschaft von 1 Mio. CHF mit 800'000 CHF Hypothek: - Kalkulatorischer Zins: 40'000 CHF (5% von 800'000) - Amortisation: 1'500 CHF (1% von 150'000 über 65%) - Nebenkosten: 10'000 CHF (1% von 1 Mio.) - Total: 51'500 CHF pro Jahr
Benötigtes Bruttoeinkommen: mindestens 156'000 CHF (51'500 / 0.33)
Eigenkapitalanforderungen
Neben der Tragbarkeit ist das Eigenkapital entscheidend. In der Schweiz gilt:
Mindestens 20% Eigenkapital, davon: - Mindestens 10% «hartes» Eigenkapital (Ersparnisse, Säule 3a, Erbvorbezug, Schenkungen) - Maximal 10% aus der Pensionskasse (Vorbezug oder Verpfändung)
Wichtig: Bei Vorbezug aus der PK entstehen Vorsorgelücken, die abgesichert werden sollten. Die Verpfändung ist oft die bessere Lösung, da das PK-Guthaben erhalten bleibt.
Wir analysieren deine Vermögenssituation und finden die optimale Eigenkapitalstruktur.
Lebensphasen und Tragbarkeit
Die Tragbarkeit muss in verschiedenen Lebensphasen funktionieren:
Familiengründung: Reduziertes Einkommen bei Teilzeitarbeit, höhere Ausgaben für Kinder. Die Tragbarkeit sollte auch mit einem Einkommen funktionieren.
Karrierewechsel: Bei Selbständigkeit oder Jobwechsel kann das Einkommen schwanken. Reserven sind essenziell.
Pensionierung: Das Renteneinkommen ist oft 30-40% tiefer als das Erwerbseinkommen. Die Tragbarkeit muss auch dann gegeben sein.
Wir berechnen Szenarien für alle relevanten Lebensphasen.
Wenn die Tragbarkeit knapp ist
Nicht immer reicht die Tragbarkeit auf den ersten Blick. Es gibt Lösungsansätze:
Höheres Eigenkapital: Reduziert die Hypothek und verbessert die Tragbarkeit.
Günstigere Liegenschaft: Manchmal ist weniger mehr.
Zweites Einkommen einbeziehen: Bei Paaren beide Einkommen berücksichtigen.
Bonität verbessern: Schulden abbauen, Leasings beenden.
Amortisation erhöhen: Freiwillige Amortisation verbessert die Tragbarkeit bei Refinanzierung.
Wir finden gemeinsam den Weg zu deinem Eigenheim.
Häufige Fehler vermeiden
Diese Fehler sehen wir in der Praxis am häufigsten
Nur aktuellen Zins rechnen
Bei Zinsanstieg wird die Belastung zu hoch.
Nebenkosten unterschätzen
1% des Liegenschaftswerts pro Jahr für Unterhalt, Versicherungen, Steuern.
Kein Puffer einplanen
Unvorhergesehene Ausgaben bringen die Finanzen ins Wanken.
Pensionierung nicht bedenken
Tragbarkeit muss auch mit Renteneinkommen funktionieren.
Checkliste: Deine nächsten Schritte
Was du konkret tun kannst
Häufige Fragen zu Tragbarkeitsanalyse
Antworten auf die wichtigsten Fragen
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